서울 부동산 시장, 토지거래허가제 해제 후 변화와 전망

토지거래허가제 해제, 서울 아파트 시장에 미친 영향

지난 2월 12일, 서울시는 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동을 포함한 주요 지역의 토지거래허가구역(토허구역) 지정을 해제했다. 이는 부동산 시장의 정상화를 목표로 한 조치였으나, 한 달이 지난 현재 서울 아파트 시장은 예상보다 빠르게 상승세를 보이고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 3월 13일 기준, 서울 아파트 거래량은 4766건을 기록했다. 이는 지난해 8월 이후 가장 높은 수준이며, 최종 집계 시 6000건을 넘어설 가능성이 크다.

특히 해제 지역을 중심으로 거래량이 증가하고 있으며, 일부 아파트 단지는 신고가를 기록했다. 이러한 현상은 실거주자뿐만 아니라 투자자들의 움직임이 가속화되었음을 의미한다.

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강남 아파트 직거래 증가, 편법 증여 논란

토허구역 해제 이후, 가족 간 거래를 통한 편법 증여 의혹이 제기되고 있다. 일부 집주인들은 높은 증여세를 회피하기 위해 시세보다 저렴한 가격으로 직거래를 시도하는 모습이 포착됐다.

예를 들어, 송파구 잠실동의 한 아파트(전용 59㎡)는 해제 발표 하루 뒤 15억 원에 직거래됐다. 이는 지난 1월 22억 3000만 원에 거래된 가격보다 8억 원 낮은 금액이다. 또한, 강남구 래미안대치팰리스(전용 94㎡) 역시 1월 42억 9300만 원에서 2월 39억 원으로 낮아진 금액에 거래됐다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 이러한 직거래 사례들은 시세 대

비 현저히 낮은 가격으로 거래되어 세무조사 대상이 될 가능성이 높다. 현재 국토교통부와 서울시는 이러한 이상거래를 면밀히 조사하고 있으며, 과도하게 낮은 가격에 매매가 이루어진 경우 증여로 간주할 수 있다고 경고했다.

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토지거래허가제 해제, 서울 아파트 가격 상승의 불쏘시개

해제 이후, 서울 아파트 가격 상승세가 가팔라졌다. 부동산원에 따르면, 3월 1주차 서울 아파트 매매가는 0.14% 상승했으며, 강남3구(강남·서초·송파)의 상승폭은 더욱 두드러졌다. 특히, 송파구는 0.68%, 서초구는 0.49%, 강남구는 0.52% 상승하며 최근 몇 년간 보기 어려운 상승률을 기록했다.

거래량 증가와 함께, 일부 단지는 신고가를 경신했다. 대표적으로 잠실 엘스(전용 84㎡)는 26일 30억 원에 거래되었으며, 대치 SK뷰(전용 93㎡)는 기존 최고가보다 5억 원 높은 43억 원에 팔렸다. 이는 규제 완화 이후 실거주 의무가 사라지면서 외부 투자자와 갈아타기 수요가 몰린 결과다.

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서울시는 시장 안정화에 대한 경고 메시지

서울시는 해제 직후 급격한 상승세를 예상했으며, 필요할 경우 다시 규제를 도입할 가능성을 시사했다. 오세훈 서울시장은 "거래량과 상승 속도를 예의주시하고 있으며, 비정상적인 가격 상승이 지속될 경우 다시 토지거래허가구역 지정을 검토할 것"이라고 밝혔다.

이러한 발언은 시장 참여자들에게 혼란을 초래하고 있다. 일각에서는 정부가 부동산 정책을 손바닥 뒤집듯이 변경하는 것은 바람직하지 않다는 의견을 내놓고 있다. 특히, 규제 해제가 단기적인 거래 증가를 유도했음에도 불구하고, 향후 재지정 가능성이 거론되는 것은 정책 신뢰성을 저해할 수 있다는 지적이 나온다.

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서울 아파트 시장, 대세 상승장인가?

전문가들은 현재의 상승세를 두고 "대세 상승으로 보기에는 이르다"는 신중한 의견과 "반등이 이미 시작됐다"는 분석으로 나뉘고 있다.

1. 신중론:
   • 거래량이 증가했지만, 대세 상승으로 판단하기 위해서는 6000건 이상의 거래가 지속적으로 유지되어야 한다.
   • 기준금리 인하와 추가적인 부동산 규제 완화 여부가 시장의 방향을 결정할 것이다.
   • 단기간 급등한 가격이 조정을 받을 가능성이 있다.
2. 상승론:
   • 강남권 아파트 가격이 인근 지역으로 확산되고 있으며, 토지거래허가제 해제가 불쏘시개 역할을 했다.
   • 투자 수요가 몰리고 있으며, 대출 규제 완화와 공급 부족이 가격 상승을 뒷받침할 것으로 보인다.
   • 강남권 및 한강 벨트 중심으로 집값 상승세가 이어질 가능성이 크다.

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결론: 향후 부동산 시장 전망

서울 아파트 시장은 현재 변곡점에 서 있다. 토지거래허가제 해제는 예상보다 빠르게 시장에 영향을 미쳤고, 거래량 증가와 신고가 경신으로 이어졌다. 다만, 향후 정부의 추가 규제 여부, 기준금리 변동, 글로벌 경제 상황 등이 시장의 방향성을 결정할 주요 변수로 작용할 것이다.

만약 추가 규제가 도입되지 않는다면, 강남권을 중심으로 상승세가 당분간 지속될 가능성이 크다. 그러나 규제 재도입이 현실화되거나 경제 불확실성이 확대될 경우, 상승세가 둔화될 수 있다.

현재로서는 토허구역 해제가 부동산 시장의 단기적인 반등을 촉진한 것은 확실하지만, 장기적인 상승장으로 이어질지 여부는 지켜볼 필요가 있다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.