서울시 토지거래허가구역 해제 이후 집값 영향과 전망 분석

최근 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동 일대의 토지거래허가구역(토허제)을 5년 만에 해제하면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 시장의 반응은 엇갈리고 있지만, 매매량 증가와 함께 아파트 거래가격 상승 움직임이 관측되고 있어 부동산 시장 참여자들의 관심이 뜨겁습니다.

토지거래허가구역 해제 이후 매매량 급증

서울시 부동산정보광장 자료에 따르면, 2025년 2월 서울 아파트 거래 신고 건수는 총 3859건으로, 이미 전달(3327건)을 넘어 지난해 10월(3844건)의 거래량을 상회하고 있습니다. 강남 3구(강남·서초·송파)의 거래 증가가 두드러지는데, 특히 강남구는 1월 대비 거래 건수가 증가했고, 송파·서초구도 크게 늘었습니다.

이 같은 거래량 급증은 규제 완화와 금리 인하가 맞물려 매수자의 심리를 자극했기 때문으로 풀이됩니다. 서울시는 '잠삼대청' 지역의 전체 거래량은 규제 해제 전 78건에서 해제 후 87건으로 9건 증가한 수준이며, 거래가격 상승률 또한 미미하다고 설명했지만, 시장의 실제 반응과는 차이가 있는 상황입니다.

주요 아파트 단지 신고가 거래 속출

규제 해제 이후 송파구 잠실의 대표 아파트 단지인 엘스, 리센츠, 트리지움(일명 '엘리트')은 빠르게 상승하고 있습니다. 예를 들어, 잠실 엘스의 경우 전용면적 84㎡가 최초로 30억 원을 넘어섰습니다. 규제 해제 직후인 2월 중순 28억 8000만 원에서 불과 열흘 만에 1억 2000만 원이나 올랐습니다.

강남구 삼성동의 아이파크(195㎡) 역시 81억 원에 거래되며 3년 만에 최고가를 기록했습니다. 은마아파트(대치동)와 래미안대치팰리스 등 재건축을 앞둔 주요 단지들도 수억 원씩 상승하며 신고가 거래가 이어지고 있습니다.

주변 지역으로 확산되는 상승세

이러한 상승 흐름은 강남뿐 아니라 마포, 용산, 성동구로 확산되는 양상입니다. 이 지역들도 강남권 상승 분위기에 힘입어 상승세를 보이고 있습니다. 부동산R114에 따르면, 올해 초 서울에서 거래된 아파트의 55% 이상이 지난해 말보다 높은 가격에 거래된 것으로 나타났습니다.

전문가들은 강남권 중심의 가격 상승이 중산층이 주거하는 지역으로 옮겨갈 가능성이 있다고 분석했습니다. 특히 대출 의존도가 높은 지역들은 금리 인하에 따른 유동성 증가로 매수세가 증가할 가능성이 높다는 것입니다.

서울시 "상승 미미" VS 시장 "실거래 상승 중"

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서울시는 최근 논란이 되는 부동산 가격 상승에 대해 적극 해명하고 있습니다. 서울시는 중형 아파트(84㎡) 기준 거래량은 규제 해제 전후로 큰 변화가 없으며, 평균 매매가격 상승률도 약 1%(26억 9000만 원→27억 1000만 원)에 불과하다고 강조합니다. 하지만, 이는 토지거래허가구역 해제 이후 단기간(22일)의 자료만을 반영한 결과라는 지적이 있습니다.

실제로 시장에서는 상승한 거래가 다수를 이루고 있고, 거래 신고 기한이 남아 있어 최종 거래량과 가격 상승률은 더 높아질 가능성이 있습니다.

규제 완화의 영향은 단기적일까?

부동산 전문가들은 규제 완화가 단기적으로 심리를 자극했지만, 장기적 지속성에 대해서는 의견이 분분합니다. 규제 해제에 따른 갭투자(전세를 낀 투자)가 증가할 수 있지만, 실제 실거래로 이어질지는 추가 관찰이 필요하다는 입장입니다.

특히, 올해는 금리 인하와 주택 공급 부족 문제까지 맞물려 있어 규제 완화만으로 시장이 움직이는 것이 아니라는 분석입니다. 미국 경제와 트럼프 정부의 정책 방향성에 따라 강남권과 같은 우량 지역은 지속적으로 관심받을 가능성이 크지만, 서울 전체가 동반 상승하기에는 경제 여건이 불확실하다는 의견도 있습니다.

서울시, 시장 교란 행위에 강력 대응 방침

서울시는 시장 과열을 막기 위해 허위 매물, 가격 담합 등의 불법 행위에 대해 강력한 대응 방침을 밝혔습니다. 국토부 및 자치구와 합동으로 시장을 점검하고 있으며, 위법 사항 적발 시 경찰 수사 의뢰나 국세청 통보 등 무관용 원칙을 적용할 예정입니다.

부동산 시장의 안정화를 위해 적극적인 대응을 지속하겠다는 의지로 풀이됩니다.

향후 전망 및 투자 주의사항

토지거래허가구역 해제 이후 서울 아파트 시장은 분명 상승 움직임이 있지만, 이 추세가 얼마나 지속될지는 아직 불확실합니다. 전문가들은 강남권 등 특정 지역은 지속 상승할 수 있지만, 전반적인 서울 부동산 시장으로의 확대는 제한적일 것으로 전망합니다.

현재의 시장 상승 흐름에 무작정 편승하기보다는 금리 추이, 공급 상황, 정부의 추가 규제 여부 등을 면밀히 살피며 신중한 투자가 필요합니다. 단기 급등에 따른 리스크 관리에도 주의를 기울일 필요가 있습니다.