다주택자 종부세 부담, 이렇게 줄였어요
"세금 폭탄"이라는 말, 남의 일이 아니었어요…
몇 해 전까지만 해도 "집 여러 채 가진 사람만 종부세 내는 거 아냐?" 싶었어요. 그런데 부동산 가격이 급등하면서, 어느 순간 저도 모르게 종합부동산세 대상자가 되어버렸죠. 특히 다주택자인 저는 매년 이맘때쯤 종부세 고지서를 받으면 심장이 쿵 내려앉는 기분이었어요.
그런데요! 꾸준히 공부하고 전문가들과 상담하면서 종부세 부담을 꽤 많이 줄일 수 있는 방법들을 알게 되었어요. 오늘은 제가 직접 활용해본 다주택자 종부세 줄이는 실전 전략들을 공유해보려 해요. 저처럼 세금 때문에 고민하는 분들께 도움이 되었으면 좋겠어요 😊
📌 종부세, 정확히 뭔가요?
종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 고가의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금이에요. 특히 2주택 이상 보유자부터는 중과세율이 적용되기 때문에, 세 부담이 기하급수적으로 늘어날 수 있죠.
- 과세 기준: 공시가격 기준 합산 6억 원(1세대 1주택자는 11억 원) 초과
- 과세 대상: 토지 및 주택을 일정 금액 이상 보유한 자
- 납부 시기: 매년 12월
그렇다면, 다주택자인 우리가 어떻게 종부세 부담을 줄일 수 있을까요? 아래 방법들을 하나씩 살펴볼게요! 👇
✅ 방법 1: 주택 수 줄이기 (증여 또는 매각)
제일 확실한 방법이긴 해요. 주택 수를 줄이면 중과세 대상에서 벗어날 수 있으니까요.
- 가족에게 증여하기: 배우자나 자녀에게 증여하면 주택 수를 분산할 수 있어요. 단, 증여세와 취득세, 양도세 영향을 꼭 계산해봐야 해요.
- 저가 주택 우선 매각: 공시가가 낮은 주택을 먼저 처분하면 부담은 줄이고, 효과는 크게 볼 수 있어요.
💡 Tip: 1세대 1주택자로 만들기 위한 가족 간 증여는 세무 전문가와 꼭 상의하세요!
✅ 방법 2: 임대사업자 등록 활용하기
과거보다 혜택은 줄었지만, 아직도 조건에 따라 세제 혜택이 가능한 임대사업자 등록이 있어요.
- 등록 조건: 전용면적 85㎡ 이하, 기준 시가 6억 원 이하 주택 등
- 혜택: 일부 종부세 합산 배제, 재산세 감면
요즘은 신규 등록이 어려운 지역도 많아서, 기존 등록자 중심으로 혜택을 유지하는 경우가 많아요. 하지만 조건이 맞는다면 합산 제외를 통해 종부세 부담을 확 줄일 수 있는 좋은 방법이에요.
✅ 방법 3: 세대 분리 전략
이건 꽤 많은 분들이 활용하는 방법 중 하나예요. 부부가 세대를 분리해 각각 주택을 보유하면 종부세 대상 주택 수를 줄일 수 있어요.
- 단, 세대 분리는 단순히 주소만 바꾼다고 되는 게 아니라 실질적으로 생계를 달리한다는 점이 입증돼야 해요.
- 최근 국세청에서도 위장 세대 분리에 대해 철저히 조사하니, 사실상 독립 생활이 가능한 자녀나 고령 부모와의 분리를 고려해보세요.
✅ 방법 4: 공동명의 활용하기
제가 가장 먼저 시도했던 방법이 바로 이거예요. 주택을 부부 공동명의로 보유하면 1인당 보유 지분만큼 세금을 나누어 계산할 수 있어요.
- 장점: 각자의 보유분에 대해 과세되기 때문에 종부세 부담이 줄어듦
- 단점: 양도세 비과세 혜택은 1인 단독 명의에 비해 줄어들 수 있음
💡 Tip: 양도세, 취득세까지 감안한 종합 시뮬레이션 후 결정해야 손해 없어요!
✅ 방법 5: 공시가격 및 세액 이의신청 적극 활용하기
의외로 많은 분들이 모르고 그냥 넘어가시는 부분인데요, 공시가격 오류는 생각보다 자주 발생해요.
- 이의신청 기간: 공시가격 발표 직후 약 한 달간
- 세액 이의신청: 고지된 세액이 부당하다고 판단되면, 90일 이내에 행정심판 청구 가능
저도 한 번은 공시가격 오류 정정 신청해서 몇 백만 원 아낀 적이 있어요. 그러니 고지서 받으면 꼼꼼히 체크해보세요! 🔍
✅ 방법 6: 세무사 상담 통해 맞춤 전략 세우기
다주택자 세금 전략은 정말 상황에 따라 정답이 달라요. 보유 주택 위치, 가격, 구입 시기, 가족 구성까지 고려해야 하니까요.
저는 세무사와 상담하면서 종부세뿐만 아니라 양도세·취득세까지 함께 최적화하는 전략을 짰어요. 전문가는 확실히 다르더라고요 😅
✨ 마무리하며: 다주택자라도, 방법은 있어요!
다주택자라고 무조건 종부세 폭탄을 맞아야 하는 건 아니더라고요. 제도에 대한 이해와 전략적인 준비만 있다면 생각보다 부담을 많이 줄일 수 있어요.
🔸 주택 수 조절, 세대 분리, 공동명의 🔸 임대사업자 등록, 공시가 이의신청 🔸 전문가와의 상담
이런 방법들을 조합하면, 종부세를 현명하게 줄일 수 있어요. 오늘 제가 정리한 내용을 바탕으로, 여러분도 꼭 자신만의 전략을 찾아보시길 바랄게요 😊
혹시 궁금한 점 있으시면 댓글로 남겨주세요. 경험자로서 아는 선에서 정성껏 답변드릴게요!